Aktualności

 __________________________________________________________________________

Rankingi 2011 RE/MAX Polska Północ

Przedstawiamy rankingi TOP 3 agentów i biur RE/MAX Polska Północ za 2011

__________________________________________________________________________

Musisz zarabiać więcej Aby pożyczyć na mieszkanie 300 tys. zł, czteroosobowa rodzina musi mieć średnio 4,7 tys. zł dochodu miesięcznie

• Założyliśmy, że rodzina kredytobiorców składa się z rodziców w wieku 35 – 36 lat i dwójki dzieci w wieku przedszkolnym
i szkolnym. Rodzina z 40 proc. wkładem własnym stara się o kredyt w wysokości 300 tys. zł na 30 lat, który będzie spłacać w ratach równych.

Stałe dodatkowe obciążenia to czynsz (600 zł miesięcznie) oraz koszt utrzymania samochodu: 500 zł miesięcznie.

• W grudniu ub.r. banki podniosły oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych średnio o 0,5 pkt proc. Miał na to wpływ wzrost WIBOR. W ubiegłym miesiącu średni kurs 3 M WIBOR, wynosił 4,98 i był o 0,04 pkt proc. wyższy niż w listopadzie 2011 roku.

• W grudniu kurs WIBOR wahał się od 4,97 do 4,99 pkt. proc.

• Większość banków podniosła wymagany minimalny dochód potrzebny do uzyskania kredytu w PLN. Wzrosty wynosiły
od 2 do ponad 16 proc. Najwięcej - w mBanku i Multibanku oraz w Banku BPS (wzrost odpowiednio po 16,44 i 15,38 proc. w stosunku do listopada).

• W przypadku kredytów w złotówkach tylko dwa banki obniżyły wymagany próg dochodowy: Deutsche Bank PBC i Nordea Bank. W listopadzie banki wymagały by rodzina zarabiała odpowiednio 6200 i 4784 zł, a w grudniu 5500 zł i 4670 zł.

• Dochód netto czteroosobowej rodziny Kowalskich, która chce uzyskać kredyt w banku w wysokości 300 tys. zł, powinien wynosić minimum 3900 zł przy kredycie w PLN i 4230 zł przy kredycie w EUR.

• Najniższe dochody w przypadku kredytu w PLN, rodzina powinna wykazać w Getin Noble Banku — 3900 zł oraz w  BNP Paribas Banku — 4000 zł, najwyższe natomiast w Banku BPH — 5535 zł.

• Analizując kredyt w EUR, najmniejsze dochody zaakceptuje Polbank — 4230 zł, największych zażąda Alior Bank — 15 000 zł. Kredyt walutowy oferowany jest tylko osobom zarabiającym w EUR lub korzystającym z produktu Private Banking.
Od nowego roku kredytów w euro nie udzielają już Kredyty Bank i PKO BP.

• Średnio do uzyskania kredytu w PLN rodzinna powinna wykazać ponad 4,7 tys. zł dochodów, a przy kredycie w EUR - ponad 8 tys. zł. Jest to także bezpieczna kwota dla budżetu rodziny - po odliczeniu uwzględnionych stałych dochodów oraz raty kredytu rodzinie pozostanie ponad 2 tys. zł. W przypadku niższych dochodów, rodzina może mieć problemy ze spłatą zobowiązań.

• W styczniu banki nadal będą podnosić wymagane minimalne dochody. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, które weszły w życie w nowym roku, banki muszą liczyć zdolność kredytową maksymalnie dla okresu 25 lat, nawet gdyby kredyt zaciągany był na dłużej.

Krótszy okres spłaty to wyższa rata, a na comiesięczne spłaty można przeznaczyć nie więcej niż połowę dochodów.
W przypadku osób zarabiających więcej niż średnią krajową, rata będzie mogła sięgać 65 proc. dochodów netto.
W przypadku kredytów walutowych udział raty w pensji netto będzie mógł wynosić maksymalnie 42 proc.

Źródło:

______________________________

13.01.2012

Wynajem lokalu użytkowego bardziej opłacalny niż mieszkania

Sprawdź oferty lokali użytkowych

Inwestowanie w lokale użytkowe pozwala osiągnąć stopę zwrotu nawet dwa razy większą niż w przypadku wynajmu mieszkań - twierdzą w Lion's House i Home Broker.

W ubiegłym roku inflacja podskoczyła do blisko 5 proc., a to oznacza, że właściciele wynajmowanych mieszkań mogli w ciągu roku realnie stracić. Przeciętna rentowność wynajmu w tym segmencie wynosi bowiem niewiele ponad 4 proc. W lepszej sytuacji są właściciele lokali użytkowych, bo mogą liczyć na stopę zwrotu na poziomie 8 proc. rocznie. Sęk w tym, że chcąc kupić lokal użytkowy w Warszawie, trzeba często dysponować dużą gotówką, nieraz nawet i pół miliona złotych.

Analitycy Lion's House i Home Broker ostrzegają, że nie każdy lokal gwarantuje zysk. Będzie tak tylko wtedy, gdy dana nieruchomość odpowiada popytowi na usługi w danej lokalizacji. Na przykład gdy w konkretnej okolicy brakuje osiedlowych salonów urody lub fryzjerskich inwestor powinien rozejrzeć się za lokalami o powierzchni ok. 20-30 m kw., które najlepiej pasują pod ten rodzaj działalności. Gdy natomiast w danej lokalizacji brakuje supermarketu, inwestor powinien poszukiwać lokali użytkowych o powierzchni 300-400 m kw. Na aptekę nadają się lokale o powierzchni ponad 100 m kw. z dwoma wejściami. Przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Należy też zwrócić uwagę na wysokość lokalu.

Jaką stopę zwrotu można z takiej inwestycji osiągnąć? Analitycy odpowiadają, że wiele zależy od skali ponoszonego ryzyka. Część inwestorów w celu jego minimalizacji poszukuje tylko nieruchomości już wynajętych. Wymagane są wtedy stopy zwrotu na poziomie ok. 8 proc. brutto (stosunek rocznego przychodu do wartości netto nieruchomości). Oznacza to, że suma przychodów z najmu w ciągu 12,5 lat ma zwrócić wydatki na zakup nieruchomości. Gdy lokal nie jest wynajęty, a tym bardziej na osiedlu, które dopiero powstaje, wymagana jest premia za ponoszone ryzyko. Można ją oszacować na minimum 1 pkt proc. W efekcie inwestorzy tacy wymagają, aby stopa zwrotu wyniosła 9 proc. brutto, a co za tym idzie - wyłożony kapitał zwrócił im się w postaci czynszów w ciągu 11,1 roku.

Zdaniem analityków Lion's House i Home Broker za inwestowaniem w lokale użytkowe przemawia także to, że najemcy podpisują zazwyczaj umowy wieloletnie (np. pięcioletnie). Dla porównania na rynku mieszkaniowym standard to 12 miesięcy. Ostatecznie właściciel lokalu użytkowego zazwyczaj nie musi bezpośrednio ponosić kosztów i zajmować się wykończeniem nieruchomości. Przeważnie to właśnie najemca dostosowuje lokal do planowanej działalności, za co jednak często oczekuje wakacji czynszowych.

Czynsz najmu to jednak niejedyne potencjalne źródło zysku w przypadku inwestowania w lokale użytkowe. W czasie zmienia się także ich wartość. Zależy ona głównie od dwóch czynników - potencjalnego dochodu i jego mnożnika - współczynnika kapitalizacji. Analitycy wyjaśniają, że ten drugi to w dużym uproszczeniu okres zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest on tym krótszy im większe ryzyko inwestycji.

W Lion's House i Home Broker zwracają ponadto uwagę na to, że właściciel lokalu użytkowego ponosi koszty związane z jego wynajmem. Są to: podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty oraz ubezpieczenie lokalu. Stawki tych opłat są zazwyczaj wyższe niż w przypadku lokali mieszkalnych. Jak jednak wynika z doświadczeń doradców Lion's House, powszechna jest praktyka obciążania przynajmniej częścią tych kosztów najemcy. Dzięki odpowiednim zapisom w umowie najmu ciężar ekonomiczny opłat podnosi najemca.

Źródło:

 ___________________________________________

13.01.2012r.

Frank - atrakcyjny, lecz trudno dostępny

Drogi frank to zła wiadomość dla osób zadłużonych w tej walucie, ale dobra dla potencjalnych chętnych na taką pożyczkę. Sęk w tym, że o kredyt we franku nie jest łatwo.

Jeszcze niedawno frank szwajcarski był najpopularniejszą walutą na rynku kredytów hipotecznych, dziś w swojej ofercie ma go tylko osiem banków, a udział franka w udzielanych kredytach spadł w ciągu dwóch lat z 78,1 do 5,4 procent. I choć w trzecim kwartale ubiegłego roku odsetek ten wzrósł o 1 pkt proc., nie ma szans na to, by frank odzyskał dawny blask, bo pożyczyć w tej walucie jest po prostu trudno i nic nie zapowiada zmiany sytuacji.

Wartościowy udział kredytów hipotecznych we franku w całym rynku w Polsce (wg kwartałów)

Źródło: Związek Banków Polskich

Aktualnie tylko osiem banków proponuje zakup nieruchomości na kredyt rozliczany w szwajcarskiej walucie, są to: Alior Bank, Bank BPH, Deutsche Bank PBC, mBank, MultiBank, Nordea Bank Polska, PKO Bank Polski oraz Polbank EFG. Niestety, o dobry kredyt nie jest łatwo, bo atrakcyjne oferty często mają ograniczenia.

Spośród nich najlepiej prezentują się oferty Banku BPH, Deutsche Banku PBC oraz Nordei. Przy 20-proc. wkładzie własnym banki te proponują marże z przedziału 2,6-2,7 pkt proc., co w połączeniu z bardzo niską stawką LIBOR 3M (aktualnie 0,17 proc.) daje kredyt oprocentowany na mniej niż 3 procent. Kredyty walutowe są jednak dodatkowo obciążone spreadem (bank udziela kredytu po kursie zakupu waluty, ale spłacamy go po wyższym kursie sprzedaży), jednak nawet biorąc pod uwagę wysoki spread 9,5 proc. (ma taki Deutsche Bank PBC) rata atrakcyjnego kredytu w złotych z marżą 1,2 pkt proc. jest aktualnie wyższa od tej frankowej z marżą 2,6 o prawie 18 procent. Przy spreadzie 6-proc. (Bank BPH) różnica rośnie do 22 procent. Dla 30-letniego kredytu na 300 tys. zł oznacza to około 300 zł oszczędności na racie już w pierwszym miesiącu.

Warto jednak zauważyć, że taka atrakcyjna oferta nie jest dla każdego. Deutsche Bank PBC kredytów we franku udziela tylko osobom zarabiającym co najmniej 12 tys. zł netto, w Banku BPH z kolei obowiązkowy jest 20-proc. wkład własny, który dla części klientów jest nieosiągalny. Z trzech banków oferujących w miarę niskie marże najbardziej elastyczna jest Nordea, w której minimalny wkład własny to 10 proc., a na dodatek bank jest w stanie udzielić kredytu na 40 lat (BPH i DB PBC na 30 lat).

Oferta kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim

Symulacja dla kredytu na 300 tys. PLN na 30 lat (raty równe), LtV = 80 proc.,

wkład własny = 75 tys. PLN, klientem jest rodzina 2+1 o zarobkach 6 tys. netto

* minimalne zarobki dla kredytu w CHF to 12 tys. zł netto, ** 100% LtV tylko z ubezpieczeniem NNW;

*** minimalne zarobki dla kredytu w CHF w kwocie 300 tys. zł to 7,5 tys. zł netto,

**** lub 0% w przypadku wykupienia ubezpieczenia od utraty pracy, źródło: banki

Pozostałe "frankowe" banki mają mniej atrakcyjną ofertę i marże wahają się od 4,1 pkt proc. w mBanku i MultiBanku (a i tak jest to kredyt trudno dostępny, bo aby pożyczyć 300 tys. zł trzeba zarabiać co najmniej 7,5 tys. zł netto) do 6,76 pkt proc. w PKO BP. Kredyt z taką marżą, po wliczeniu spreadu walutowego traci na atrakcyjności, bo rata jest podobna do tej w kredycie złotowym lub nawet od niej wyższa. Zaciąganie kredytu we franku z tak wysoką marżą mija się zatem z celem.

Klienci zainteresowani kredytem w obcej walucie muszą być świadomi podejmowanego ryzyka kursowego. I choć według prognoz ekonomistów szanse na osłabienie franka są większe niż na umocnienie, to rozważając zaciągnięcie kredytu w tej walucie należy przekalkulować, jak zachowałby się budżet domowy gdyby rata wzrosła o 20 czy nawet 30 procent. Jeśli okaże się, że posiadamy taki bufor bezpieczeństwa i mamy skłonność do ryzyka, wówczas kredyt we franku jest atrakcyjnym rozwiązaniem.

Źródło: Marcin Krasoń, Open Finance

 ________________________

10.01.2011

Wskazówki dotyczące wyceny nieruchomości

 Wystawienie nieruchomości z ceną ustaloną na odpowiednim poziomie jest prawdopodobnie tym aspektem sprzedaży nieruchomości, który stanowić będzie największe wyzwanie. Jest to również jeden z tych obszarów sprzedaży nieruchomości, w których wskazane jest skorzystanie z porady doświadczonego agenta nieruchomości.

Ustalenie ceny zbyt wysokiej może być równie szkodliwe co cena zbyt niska

Jeżeli cena nieruchomomści jest zbyt wysoka, możesz stracić wysoki odsetek potencjalnych kupujących, którzy poszukując nieruchomości w przedziale cenowym, w którzym Twój dom powienien się znaleźć. 

Ustalenie zbyt wysokiej ceny często jest konsekwencją myślenia, że w razie potrzeby jesteśmy gotowi opuścić cenę naszej nieruchomości. Zapominamy jednak, iż w takiej sytuacji część oferentów nawet nie zainteresuje się naszą nieruchomością, ponieważ kupujący, którzy byli poważnie zainteresowani Twoją nieruchomością wystraszyli się ceny i nawet nie chcą tracić czasu na jej oglądanie.

Do czasu, kiedy cena Twojej nieruchomości zostanie poprawnie ustalona, stracisz już ogromną rzeszę potencjalnych kupujących.

Cena nieruchomości jest tym bardziej trudna do ustalenia w momencie, gdy ceny rynkowe nieruchomości szybko rosną lub spadają. Bardzo istotną kwestią jest, aby orientować się na bieżąco czy rynek przeżywa okres wzrostu czy stagnacji cenowej – zarówno przy ustalaniu ceny nieruchomości jak i przy przerpwadzaniu negocjacji przy zakupie nieruchomości.

Podobnie w tej sytuacji, doświadczony, wyszkolony agent orientuje się najlepiej w aktualnych trendach rynkowych,

Pracując z agentem nieruchomości bardzo ważnym jest, aby mieć pewność, że współpracują Państwo z agentem doświadczonym i wyedukowanym. Agent posiadający wiedzę i umiejętności powinien potrafić wytłumaczyć dlaczego nasza nieruchomość wyceniona jest na danym poziomie – chociażby porównując daną nieruchomość z ofertami podobnymi do danej nieruchomości. 

Doświadczony agent będzie również wiedział jakie sa aktualne tredny na rynku kupujących – w jakim stylu oraz w jakiej cenie nieruchomości są najbardziej pożądane. Agent, który posiada wysokie umiejętności może również zalecić sprzedającymi przeprowadzenie zmian w nieruchomości, które zwiększą zarówno jego cenę jak i zdolność sprzedaży.

_______________________________________

  "OFERTA 0%" - AMERYKAŃSKIE STANDARDY NA POZNAŃSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI

 Nasze biuro, podobnie jak inne z rejonu poznańskiego, wprowadza oferty sprzedaży nieruchomości oznaczone logo "OFERTA 0%" oraz balonem z taką samą informacją. Wprowadzamy zachodnie standardy, które w jednoznaczny sposób regulują kwestię wynagrodzenia od klienta kupującego.



 CO OZNACZA TO DLA KUPUJĄCEGO:

"OFERTA 0%" oznacza dla kupującego, iż nie poniesie dodatkowych opłat na rzecz biura nieruchomości w związku z zakupem nieruchomości tak oznakowanej. Obok takich ofert, funkcjonują także nieruchomości, które sprzedawane są w ramach standardowych zasad współpracy z biurem. Klient poszukujący nieruchomości do kupna będzie mógł poza tym złożyć typowe zlecenie wyszukania oferty według podanych kryteriów, w tym przypadku będzie zobowiązany do spisania umowy pośrednictwa i zapłaty wynagrodzenia na jej podstawie. Wprowadzenie "OFERTY 0%" oznacza, że klient będzie mogł zdecydować którą ofertę wybiera.


CO OZNACZA DLA SPRZEDAJĄCEGO:

Przy wprowadzaniu "OFERTY 0%" kluczowe znaczenie ma zrozumienie i współpraca z właścicielami nieruchomości. Tylko w przypadku Państwa pozytywnej decyzji jesteśmy w stanie zaoferować kupującym oferty tego typu.

Dla sprzedającego współpraca w ramach "OFERTY 0%" oznacza kontakt z jednym Agentem, który prowadzi ofertę od początku do końca, weryfikuje stan prawny i faktyczny nieruchomości, wykonuję dokumentację nieruchomości, zdjecia w najdogodniejszym terminie i prezentuje nieruchomość nawet pod nieobecność właścicieli. Oznacza to, iż biuro prowadzi ofertę na wyłączność i zajmuje się nią kompleksowo. "OFERTA 0%" to także oszczędność czasu - reklamując nieruchomość w ten sposób, jesteśmy w stanie dotrzeć do wszystkich potencjalnych zainteresowanych zakupem nieruchomości, nie zniechęcając ich dodatkowymi opłatami.

Liczymy na pozytywny odzew na tego typu współpracę. W celu poznania szczegółów prosimy o kontakt z naszymi Agentami.


RE/MAX Grupa Nieruchomości
 

________________________

 29.07.2010

RE/MAX Europe sponsorem rundy kwalifikacyjnej EURO 2012
  

Na tę okazję zaprojektowano nowe specjalne logo firmy RE/MAX, które przedstawiamy poniżej.